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中古＋リノベの場合　住宅ローン控除はどうなる？

2022年02月11日

年末に残っている住宅ローンの残高のうち、一定の金額が所得税や住民税から控除される「住宅ローン控除（住宅ローン減税ともいいます）」。

2022年に内容が改正されることになっており、令和7年（2025年）まで延長される予定です。

さまざまなサイトで改正の内容が解説されていますが、中古＋リノベーションをされる方の場合について明確に記載されているサイトが無いので、こちらで分かりやすく解説していきたいと思います。

売主が不動産会社のような「法人」ではなく、「個人」の中古物件を購入した場合は、年末に残っている住宅ローンの残高のうちの【2,000万円】までの金額の【0.7%】が【10年間】にわたって所得税・住民税から控除されることになります。

一般的にリノベーションされる前の状態の物件は、ほとんどが売主が個人の物件となります。

一方で、リノベーション済みで販売されている物件は、売主が法人のことが多いです。

2,000万円 × 0.7% × 10年間 ＝ 140万円

上記の計算のように10年間で最大140万円、所得税や住民税を節税することができます。

共働きのご夫婦の場合、住宅ローンをペアローンや連帯債務で借りると、ご夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用することができます。

ご主人様140万円＋奥様140万円で、最大280万円の控除を受けることができますので、ご夫婦共働きの方はローンの組み方も検討されると良いでしょう。

住宅ローン控除を適用するためにはいくつかのルールをクリアする必要があります。

■築年数のルール

物件の【登記簿謄本に記載されている「新築の日付」が昭和57年1月1日以降の日付】になっていれば、新耐震基準に適合しているとみなされることになりました。

これまではマンションは築25年以内、戸建ては築20年以内でないと住宅ローン控除が適用されず、それ以上の築年数の物件の場合は「耐震基準適合証明書」等の証明書を取得する必要がありました。

登記簿謄本に記載されている新築の日付が昭和56年12月31日以前だった場合には、これまでと同様に「耐震基準適合証明書」等の書類で新耐震基準に適合していることを証明することができると、住宅ローン控除が使える可能性があります。

戸建ての場合はなかなか難易度は高く、マンションの場合は建物全体で耐震補強工事などがされていれば耐震基準適合証明書が取得できる可能性があります。

■所得金額のルール

2021年までは年間所得3,000万円以下が要件でしたが、2,000万円以下に引下げられました。年収が2,000万円以上の方は要注意です。

■面積のルール

【登記簿謄本に記載されている「床面積」が50㎡以上】の物件が対象となります。

マンションの場合、SUUMO等のポータルサイトや物件資料等に記載されている面積は登記簿謄本上の面積とは測り方が異なるため、面積が少し大きく表記されています。

マンションの場合、SUUMOや物件資料に記載されている専有面積が55㎡前後の物件は、登記簿上の面積が50㎡未満の可能性がありますので、注意が必要です。

必ず登記簿謄本の面積を確認するようにしましょう。

他にも細々としたルールがありますので、購入する物件が決まったら、住宅ローン控除が使えるか使えないかをしっかりと確認してから契約に臨むようにしましょう。

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