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住宅ローンの考え方〜旧耐震や容積オーバーは要注意〜

2019年11月28日

近年、住宅ローンの不正融資問題等の影響で、金融機関の住宅ローンの審査が厳しくなりつつあります。

例えば、以前までは旧耐震基準時代に建てられた物件であっても、問題なく審査を受け付けていただけていた金融機関が、急に旧耐震基準時代に建てられた物件は一切審査NGに・・・というケースが出てきています。

戸建物件の場合は建ぺい率や容積率がオーバーしてしまっている物件も、かなり審査を通すのが難しくなってきてしまっています。

不動産会社としては、お客様に物件をご購入いただくことによって売上が上がりますので、旧耐震基準時代の物件や容積率や建ぺい率がオーバーしてしまっているような戸建物件であっても、審査基準の緩い金融機関等を利用して、なんとかしてローンを通そうと努力します。

旧耐震基準時代の物件や容積率・建ぺい率オーバーの物件の方が、物件価格が安いケースが多く、お客様のご予算に収まりやすいため、不動産会社としては紹介しやすいといった側面もあります。

上記のような理由から、「旧耐震でもローンが通れば購入しても大丈夫です！」といった案内をされる不動産会社が多く存在しているのです。

不動産会社は物件のお引き渡しさえ終わってしまえば、建物に瑕疵（不具合）が見つかるなどということが起きない限り、基本的にはその後の責任は負わなくても良くなります。

しかし、ローンの審査が通ったからといって、旧耐震基準時代の物件や建ぺい率や容積率オーバーの物件を購入してしまっても良いのでしょうか？

将来、金融機関の住宅ローンの審査基準が今よりも更に厳しくなり、多くの金融機関が旧耐震基準時代の物件や容積率・建ぺい率オーバーの物件は一切融資NGになってしまう可能性もあります。

そうなってしまうと、将来、自宅を売却をされることになった時に、次にその物件を購入したいという方が現れても、その方がローンの審査が通らず、ローンを組んで購入することができないといった事態に陥ってしまい、物件が売りづらくなってしまったり、大幅に値下げをしなければならなくなるというリスクが出てきます。

今、住宅ローンが組めるからといって、安易に上記のような物件を購入するのは危険です。

例えば、旧耐震基準時代の物件であっても、きちんと耐震補強工事が実施されていて、「耐震基準適合証明書」の発行が可能な物件であったり、都心の駅から徒歩5分以内など、立地条件が非常に良い物件や、将来、更地にしても資産価値が維持しやすいような容積率・建ぺい率オーバーの物件などであれば、購入を検討しても良いかと思います。

土地として販売するのであれば、現状建っている建物が違反建築物であっても、基本的には問題はありません。

10年後、20年後に金融機関の住宅ローンの審査基準がどのように変わっているかは、誰にもわかりません。

今、住宅ローンの審査が通ったからといって、将来も同じ金融機関で住宅ローンが組めるかどうかもわかりません。

そのような観点も忘れずに、物件探しに臨みましょう。

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