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なぜ高い?中古マンションの修繕積立金のカラクリ

2015年05月17日

マンションの寿命を長く維持するために必要不可欠なのが、適切な修繕やメンテナンスです。

適切な修繕やメンテナンスをおこなっていくためには、当然、費用が必要になります。

その費用を各居住者が「修繕積立金」というかたちで、毎月、管理組合に支払い、積み立てているのです。


中古マンションの修繕積立金は高い?

この修繕積立金の金額はマンションごとに定められています。

中古マンションを探したことのある方はお気づきかもしれませんが、なぜか中古マンションの修繕積立金は新築マンションに比べて高いことが多いのです。

マンションによっては、修繕積立金が毎月
5万円以上になってしまっているような物件もあります。


修繕積立金はマンションを所有している限り、ずっと支払っていく必要のあるお金になりますので、修繕積立金の金額は中古マンション購入の際に極めて重要な判断材料となります。


なぜ中古は修繕積立金が高いのか?

では、なぜ中古マンションは新築マンションに比べて修繕積立金が高いのでしょうか?

理由は「築年数が経過するごとに徐々に値上がりしていくことが多いから」です。


積立方式には2つの種類がある。

修繕積立金の積立方式には均等積立方式段階増額積立方式の2種類があります。

均等積立方式は、基本的に分譲時から修繕積立金の額を変更せずに積み立てていく方式のことをいい、段階増額積立方式は、最初の分譲時には修繕積立金の額を安価に設定しておき、築年数が経過するごとに少しずつ値上げをしていく方式のことをいいます。

実は日本に存在するほとんどのマンションで「段階増額積立方式」が採用されているのです。

新築マンションの販売業者は購入検討者のハードルを下げるために、分譲時にできるだけ修繕積立金を低く設定したいと考えるからなのです。


その結果、築年数が経過するにつれて修繕積立金を値上げすることになるのですが、居住者の同意が得られずに値上げがうまくいかなかったり、修繕積立金が不足したために、大規模修繕のときに居住者から数十万円、数百万円の「修繕一時金」を徴収しなくてはならなくなったりするのです。

この一時金すらも徴収することができなければ、適切な修繕工事ができなくなり、マンションは劣化していく一方になってしまうのです。


修繕積立金の相場は?

では、中古マンションを選ぶ際にそのマンションの修繕積立金の金額が妥当かどうかをどのように判断すれば良いのでしょうか?

国土交通省が平成23年に「修繕積立金に関するガイドライン」を発表しており、その中で修繕積立金の額の目安が記されています。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要

上表を見て頂くとおわかりの通り、だいたい1㎡あたり200円くらいが相場となっています。

機械式駐車場の有無や付帯する共用施設などによって金額は変わりますが、たとえば70㎡のマンションの場合だと、月額14,000円程度となります。


修繕積立金が高いマンション=悪いマンションではない。

ただし、修繕積立金が高いマンションが買ってはいけない悪質なマンションということではありません。

逆に、長期的な修繕計画を立てずに、販売流動性を高めて入居者を確保するために修繕積立金を安く設定しているようなマンションもあります。

むしろ、修繕積立金が多少高くとも、居住者が滞納することなくきちんと計画通りに積み立てられており、適切な修繕が行われているマンションの方が安心ですし、寿命も長くなります


長期修繕計画をチェックしましょう。

そのマンションの善し悪しを判断するためにはそのマンションの管理組合で策定している「長期修繕計画」を確認し、どのタイミングでどういった修繕を行い、どれくらいの費用がかかり、現在どの程度の積立金が積み立てられているかをチェックするとよいでしょう。


まとめ

 修繕積立金は毎月、ずっと支払っていかなければならない費用です。


値上げはあっても値下げされることはほとんどありません。

住宅ローンの毎月の返済額と照らし合わせて、無理のない中古マンションの選択をすることが大切です。

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