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10の失敗例から学ぶリノベーション成功のポイント【前編】

2015年05月06日

新築マンションではなく、上質な中古マンションを買ってリノベーションし、自分たちらしいライフスタイルを実現することはとても素敵なことです。

しかしながら、自力で中古マンションやリフォーム会社を探し、住宅ローンを組んで・・・とやろうとすると、実際は非常に難易度が高く、残念ながら失敗してしまう方も多くいらっしゃいます。

中古マンションを買ってリノベーションをするといったことは、人生で何度もあるイベントではありませんし、数千万円単位のお金を使う、人生においての一大プロジェクトです。

また、失敗してしまっても簡単にやり直しのきくものではありません。


今回はよくあるリノベーションの失敗事例から、成功させるためのポイントをご紹介していきたいと思います。


失敗例①:予算ぎりぎりの物件を購入したためリノベーション予算が不足。

リノベーションの予算をあまり考えずに、予算ぎりぎりの物件を買ってしまう方がいます。

物件の予算を上げれば条件の良い物件に出会える確率も上がります。

なかなか良い物件が出てこないと、ついつい物件予算を引き上げていってしまうのです。

結果、リノベーションの予算が足りなくなって、リノベーションの内容を妥協することになり、中途半端なリノベーションをすることになってしまうのです。


物件を契約する前にリフォーム会社の担当者さんに相談し、自分たちが実現したい空間をつくるのには、どの程度のリノベーション費用がかかるのかを確認すると良いでしょう。

壁や床、天井を壊して一から内装をつくり直すスケルトンリノベーションの費用の目安は、1㎡あたりだいたい10〜20万円です。

70㎡程度の物件の購入を検討されている方は、リノベーション予算を1,000万円程度見込んでおくと、余裕をもったリノベーションのプランが実現できるでしょう。

キッチンやお風呂などの設備や、使用する素材をこだわりたい方は1,400万円程度見込んでおきましょう。


【参考】中古マンションのリノベーションにかかる費用ってどのくらい?


失敗例②:住宅ローン控除が使えなかった。

住宅ローン控除とは、毎年、年末時点での住宅ローン残高または住宅取得対価のうち、少ない方の金額の1%が10年間にわたって所得税から控除されるという制度です。

そして、金額の1%の額が所得税額を上回った場合は、住民税からも一部控除されます。

消費税がかからない中古物件の場合は上限は2,000万円までとなります。

例えば、年末の住宅ローン残高が2,500万円残っていたとすると、上限は2,000万円ですので、2,000万円の1%、20万円が所得税から戻ってくることになります。

是非とも利用したい制度ですよね。


しかし、この住宅ローン控除の制度を適用するためには下記の条件を満たす必要があります。


① 自分が住む為の住宅であること
② 購入してから6ヶ月以内に住み始めること
③ 適用を受ける年の12月31日まで住んでいること
④ 控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
⑤ 購入した住宅の床面積が50㎡以上であること(登記簿上の専有部分の床面積)
⑥ 住宅ローンの借入金の返済期間が10年以上であること
⑦ 住み始めた年とその前後2年ずつ、合計5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税特例などの適用を受けていないこと
⑧ マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
⑨ 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
⑩ ⑧または⑨に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること。

特に注意すべきは、⑧の「築25年以内のマンション」です。

住宅ローン控除を適用するためには2015年時点でいうと1990年以降に建てられた物件を選択する必要があるのです。


【参考】中古マンション購入+リノベーションでも使える?住宅ローン減税制度・住宅ローン控除って何?


失敗例③:親からの資金援助が受けられなかった。

住宅を購入する際に、親から資金援助をしていただく方もいらっしゃるかと思います。

通常、親から子に資金を譲渡すると贈与税がかかりますが、「住宅取得等資金の非課税制度」を使えば、例えば2015年中に契約をすれば一般住宅の場合1,000万円までは非課税で資金援助をしてもらうことができます。


しかし、この制度も適用するにはいくつかの条件を満たす必要があります。

  • 贈与年の翌年3月15日までに居住を開始すること
  • 床面積50㎡以上240㎡以下で、1/2以上が自己の居住用であること
  • マンションなどの耐火建築物は築後25年以内であること

失敗例②のローン控除と同様に、築25年以内であることが利用するための条件となります。

仮にこの制度を使わずに1,000万円が贈与されたとすると、177万円の贈与税がかかってしまいます。

親から資金援助をしてもらう予定のある方は、築25年以内の物件を選択されるとよいでしょう。


【参考】中古マンション購入時に利用できる贈与 3つの制度


失敗例④:長期で住宅ローンを組めなかった。

ローンを締結する金融機関にもよりますが、築年数の古いマンションの場合は担保価値が認められず、住宅ローンを35年間などの長期で組めない場合があります。

借り入れの期間が短くなると、毎月の返済額が高くなってしまいますので、物件を契約する前にローン契約を締結する予定の金融機関等に確認しておきましょう。


失敗例⑤:リノベーション費用をローンに組み込めず予算が足りなくなった。

最近ではリノベーションの費用も住宅ローンにまとめて組み込めるリフォーム一体型の住宅ローンを提供する金融機関が増えてきました。

しかしながら、そういったローンの組み方があることを知らずに住宅購入費用だけでローンを組んでしまう方もいらっしゃいます。


リノベーション費用を住宅ローンに組み込むためには、そういったリノベーション費用一体型の住宅ローンを取り扱う金融機関に申し込む必要があります。

また、本審査の際にはリノベーションの見積書の提出が必要になることが多く、スピード感高くリフォーム会社とプランの打ち合わせを進める必要があるので注意が必要です。

【参考】住宅ローンの「フラット35」って何?

10の失敗例から学ぶリノベーション成功のポイント【後編】


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