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マンションの寿命は何年なのか?

2015年05月03日

中古マンションの購入を検討されている方の多くが、購入するマンションの寿命を気にされているかと思います。

中には「マンションの寿命が気になるので、築年数が古い中古マンションは買わない」という方もいらっしゃいます。

マンションも “モノ” ですから、永遠に残り続けるものではありません。


では、マンションは一体何年くらいもつのでしょうか?


コンクリートの質、メンテナンス状態、入居率で大きく変わる

結論からお伝えしますと、マンションの寿命は「コンクリートの質」「メンテナンス状態」「入居率」によって大きく変わってきます。

使われているコンクリートの質が高く、日頃からきちんとメンテナンスされており、入居率が常に100%に近いマンションは、
少なくとも100年以上はもつといわれています。



日本のマンションの歴史はまだ60年ほど

日本のマンションの歴史は戦後1950年代からはじまります。

日本初の民間分譲集合住宅である「四谷コーポラス」が建ったのが1956年ですから、実はそれから60年ほどしか経っていないのです。

日本のマンションの歴史は欧米諸国に比べてとても浅いのです。

ちなみに、この四谷コーポラスは、今でもまだ人気のある物件として存在しています。



建て替えが実施されたマンションはわずか200棟ほど

しかし、1950年代以降に建ったマンションのすべてが残っているかというとそうではありません。

日本において何らかの理由で取り壊され、建て替えが行われたマンションは2014年4月時点で全国に196棟あります。

うち、東京都内で建て替えが実施されたマンションは116棟で、それらのマンションの平均築年数は40年でした。


「40年で建て替えられてしまうの?」と心配になる方もいらっしゃると思います。

しかし、1981年以前につくられた旧耐震基準時代のマンション約4万棟のうち、建て替えが実施されたのは、わずか200棟ほど(0.5%)なので、旧耐震基準時代のマンションであっても、そのほとんどが建て替えられずに残っているということになります。



建て替えが必要でも建て替えられない現状

だからといって決して安心して良いわけではありません。

今も残っている古いマンションの中には「建て替える必要がないマンション」ではなく、老朽化が進んでしまっていたり、耐震強度が不足していることで「建て替える必要があるが建て替えることができないマンション」が多く含まれていることを知っておく必要があります。

マンションを建て替えるためには、「区分所有者及び議決権の各4/5の賛成が必要である」と、区分所有法という法律で定められています。

建て替えないと安全性に問題があるなら、みんな賛成するんじゃないの?と思ってしまいますが、以下の阻害要因があるのでなかなかうまく進まないのが現状なのです。



建て替えがうまく進まない阻害要因

膨大な費用を負担することになる
マンションの建て替えには膨大な費用がかかります。

もしマンションを建て替えるとなった場合はその費用を所有者が負担することになるのです。

一戸当たり数百万円〜数千万円になることもあります。それだけの費用をいきなり負担することはなかなかできないことです。

入居者が高齢化している場合が多い
築30年以上経ったようなマンションだと、ご高齢の居住者も多く住んでいらっしゃいます。

マンションを建て替える場合は、一時的に賃貸マンションなどの仮住まいに引っ越さねばならず、体力的、精神的な負担も相当に大きいのです。

安全性は犠牲にしても、建て替えずに最後までこのまま住み続けたいと思うのが普通の心理かと思います。

賃貸に出されている場合もある
所有者がその物件を賃貸に出しており、賃貸人が既に居住している場合はマンションの建て替えを理由に退去を命ずることができません。

借り主が自主的に出て行くまでは建て替えを進めることができないのです。

以上の理由から、マンションの建て替えがうまくいかないことがご理解頂けたかと思います。

これがリノベーションラウンジ東京で基本的に旧耐震基準時代の中古マンションをお勧めしていない理由のひとつなのです。



建て替えがスムーズにいくケースもある

ただし、建て替えがスムーズにいく場合もあるので念のためお伝えしておきます。

それは、今のマンションよりも建て替えた方が部屋数が多くなる場合です。

地域・場所によって何階建てのどれくらいの延べ床面積の建物まで建てる事ができるかが都市計画で定められているのですが、現状のマンションがその基準値を下回って建てられている場合は、建て替えることで延べ床面積を増やすことができるのです。

その増えた分のお部屋を新しい居住者に売却することで、建て替え費用を捻出することができる場合があるのです。

実際に現時点で建て替えが行われたマンションの多くが、この方法で建て替えられています。

ただし、そういった条件に合致した物件はそう多くないので、参考程度に知っておいていただければと思います。


では、長期間にわたって建て替える必要性の低い寿命の長いマンションとはどういったマンションなのでしょうか?


寿命の長いマンションの条件とは

その条件とは冒頭でお伝えした「コンクリートの質」「メンテナンス状態」「入居率」なのです。

コンクリートの質
マンションの寿命の長さを大きく左右するものが「コンクリートの質」です。

コンクリートの劣化がマンションの老朽化に直接的に影響を与えます。

マンションの多くが鉄筋コンクリートでつくられていますが、コンクリートが劣化し、ヒビが入ることで、その隙間から水分が侵入して鉄筋の腐食を引き起こします。

コンクリートだけを取り替えることはできませんので、コンクリートが劣化してしまえば建て替える以外の選択肢は無くなってしまいます。

マンションのコンクリート部の至る所にヒビや亀裂が入っていたり、鉄筋が露出してしまっているようなマンションは避けるべきであるといえます。

メンテナンス状態
多くのマンションでは管理組合によって「修繕計画」というメンテナンスの計画が立てられています。

いつ、どんな修繕を行い、どれくらいの予算を使うのかがマンションごとに決められています。

定期的に適切な修繕が行われており、12年程度ごとに実施される大規模修繕がきちんと計画されているか。

各所有者から徴収している修繕積立金がきちんと積み立てられているか、滞納がないかを確認することができます。

不動産会社に依頼すれば、契約前にそのマンションの長期修繕計画書を見せてもらうことができます。


きちんとメンテナンスをすることで上記のコンクリートも良好な状態を維持することができるのです。

修繕計画が立てられていない、エントランスや廊下などの共用部分の清掃がされていない、駐車場・駐輪所が整理整頓されていないといったマンションは修繕もおろそかになっている可能性があるので要注意です。

入居率
マンションに空室が少ないかどうかも重要な指標となります。メンテナンスに必要となる修繕積立金は所有者から徴収しますが、入居率が低いと修繕積立金が不足してしまうリスクがあります。

適切な修繕が行われなくなることで結果的にマンションの老朽化のスピードが加速してしまいます。

老朽化が進行すると建物自体の魅力も下がってしまい、入居希望者が減り、修繕金の積立もできなくなり・・・といった、負の連鎖に陥ってしまうのです。


まとめ

以上がマンションの寿命についての解説となります。ポイントは「コンクリートの質」「メンテナンス状況」「入居率」です。

なかなかご自身でマンションの寿命を判断することは難しいかと思います。

リノベーションラウンジ東京では、前述のような条件を満たした上質な中古マンション探しのサポートも行っております。

どんな物件を選べばよいか分からない方は是非お気軽にご相談下さい。

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