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リノベーションに適した中古物件の探し方・見極め方のコツ⑤【耐震性編】

2015年04月17日

2011年に起きた東日本大震災から4年が経ちました。

震災直後は震災に対する世間の関心は非常に高まり、マンション選びの際も地震に対する強度や液状化の影響度合を重視する方が非常に増えました。

しかしながら、4年の月日が経つと、その関心は少しずつ薄れてきている気がします。


地震を予知することは非常に難しいといわれていますが、文部科学省の地震調査委員会は、今後30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率を発表しています。

例えば東京・新宿は46%、横浜市は78%の確率で発生する可能性があると発表されています。


防災科学研究所 地震ハザードステーション 全国地震動予測地図2014年版

つまり、地震発生のリスクが高い日本列島においては、いつ大規模な地震が起きてもおかしくない状況にあることは間違いありません。

大規模な地震が発生した時にご自身やご家族の命を守るためには、地震に対して安全性の高いマンションを選択することが非常に重要となってきます。

今回は地震に対するマンションの構造について解説させて頂きます。


2つの耐震基準


まず耐震性の高いマンションを判別するためのひとつの判断材料として旧耐震基準新耐震基準の2つの耐震基準があります。


こちらは以前のブログ(リノベーションに適した中古マンションの探し方・選び方のコツ②【築年数編】 )でもお伝えしました。

選ぶべきマンションは【1981年6月1日以降に建築確認が申請されたマンション】であるということです。

新耐震基準をクリアしているマンションは、震度6強〜7程度の揺れが起きても、建物が「直ちには倒壊しない」という基準で設計されています。


実際に、1995年に発生した阪神大震災や2011年に発生した東日本大震災でも、新耐震基準の建物で倒壊したケースはなかったといわれています。


では、旧耐震基準のマンションは全て倒壊してしまうかというと、そんなことはありません。

旧耐震基準のマンションであっても、一定の強度を満たしたマンションであれば、倒壊することはないでしょう。


しかしながら、耐震診断等の調査がされていない限り、一般の方がそのマンションの耐震強度を見極めることはできません。

ですから、確実に耐震強度の高いマンションを購入するとなると、新耐震基準のマンションを選択するしか方法がありません。


そして、マンションの構造にも大きく分類して3種類の耐震構造が存在します。

【耐震構造】【制震(制振)構造】【免震構造】です。

では、それぞれの違いについて詳しくみていきましょう。

耐震構造
耐震構造とは、建物の壁や柱、梁を頑丈につくることで強度を高め、地震の揺れに「耐える(踏ん張る)」構造のことをいいます。

揺れの大きさによっては柱や梁が損傷するリスクがあります。

制震(制振)構造
制震(制振)構造とは、建物の構造の一部に揺れを吸収するダンパーなどの制振装置を設置することで、ダンパーが地震の揺れを吸収し、耐える構造のことをいいます。

地震だけでなく高層マンションなどに見られる強風による建物の揺れを抑える役割もあります。

免震構造
免震構造とは、地盤と建物の間に積層ゴムなどの免震装置を設置することで、地震の揺れを吸収し、揺れ自体を低減する構造のことをいいます。

免震装置によって揺れ自体が低減されるうえに、地面に対してほぼ並行に揺れるため、耐震構造や制震(制振)構造に比べて、地震によって建物が受けるダメージを軽減でき、また、家具等が倒れるリスクも少ないと言われています。

ただし、免震構造は建築コストや、免震装置のメンテナンス、交換にかかるコストが高くなってしまうというデメリットがあります。


まとめ

揺れを低減するという観点では免震構造が優位といわれていますが、基本的には新耐震基準をクリアしたマンションであれば、震度6強〜7程度の大規模な地震が発生した場合でも、直ちに倒壊する恐れはない基準であるといわれています。

気になる方は、2011年3月以前に建てられた中古マンションの場合は、東日本大震災の際(東京は震度5強程度)にどの程度の影響を受けたかを、管理組合や住民等に確認すると良いでしょう。

地震はある日突然やってきます。

揺れの方向も幅も地震によって異なります。

未だかつて経験したことのないような規模の地震が発生することも考えられます。

そのマンションの立地する地盤によっても被害状況は大きく変わります。


旧耐震基準のマンションでも十分に安全だと主張される専門家の方もいらっしゃいますが、地震の時期や規模は予測することが非常に難しい自然現象なので、少なくとも現行の建築基準法で定められた高い耐震基準を満たしているマンションを選択することが、今時点でできる最大の防災であるといえるのではないでしょうか。

【中古物件の探し方・見極め方のコツ集】
①物件の探し方編
②築年数編
③構造編
④二重床・二重天井編
⑥物件の広さ編
⑦管理編
⑧眺望編

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