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総戸数が少なすぎるマンションには要注意!

2019年01月18日

上質な中古マンションを探す際にはチェックをしなければならないポイントが多数あります。


最寄駅からの距離やルートの質、管理状態や修繕積立金の積立状況、過去の修繕履歴等のチェックは欠かせませんが、マンションの「総戸数」も一つの重要な判断基準となります


マンションの総戸数とは?
総戸数はSUUMO等の物件サイトでも物件概要の欄に記載されていますが、そのマンションにいくつのお部屋があるかを表しており、マンションの規模について知ることができます。

閑静な戸建住宅街のような場所に建っている総戸数10戸以下の小さいマンションもあれば、複数の棟からなる数百戸の大きなマンションもあります。



なぜ総戸数が重要なのか?

なぜマンションの総戸数が重要なのでしょうか?
その理由は以下の通りとなります。

・管理費の負担が少なくなるケースが多い
管理人さんのお給料やマンションの維持・管理にかかる経費などは、マンションの住民が支払う管理費でまかなっています。当然、総戸数が大きい方が経費は増えますが、一世帯あたりで負担しなければならない管理費のシェアは少なくなるため、規模の小さいマンションよりも管理費の額を抑えることができる場合が多いです。


・修繕積立金が積み立てられやすい
修繕積立金も管理費と同様で、規模が大きいマンションの方が積み立てられやすくなります。12~13年ごとに実施する大規模修繕という工事の際には数千万円単位の費用がかかることが多いですが、大規模修繕工事のベースにかかる金額はマンションの規模の大小であまり変わりません。当然、外壁の補修なども面積が大きければ大きいほど高額になりますが、ベースの金額は大きくは変動しないため、規模の大きなマンションの方が結果的に修繕積立金が蓄積されやすくなります。


・共用設備等が充実している場合が多い
総戸数の小さいマンションの場合は最低限の設備しかない場合が多いですが、総戸数が大きいと宅配ボックスやゲストルーム、キッズルーム等のプラスアルファの設備が設置されているマンションが多くなります。居住者全員で設置費用を負担するため、規模が大きいマンションほど設備を充実させることができることが多いです。


・優秀な管理組合が組成されやすい
管理組合の役員は基本的に立候補や抽選で決めるか、輪番制で数年ごとに担当が回ってくるといったマンションが多いのですが、総戸数が大きいマンションの場合は、居住者の中に、不動産関係のお仕事をされている方や、弁護士さんなどが含まれる可能性が高くなりますし、積極的にマンションの管理・運営に関わりたいといったモチベーションの高い方もいらっしゃる可能性が高くなります。中にはマンション管理士という専門の資格を持っている方がいるかもしれません。


多くのマンションで、管理をマンションの管理会社に丸投げしてしまっていて、大規模修繕の内容や金額なども管理会社に言われるがまま・・・というケースが多いですが、モチベーションの高い管理組合の場合はきちんと内容を精査し、無駄遣いをなくしたり、マンションの居住者同士で交流できるイベントを開催したりするようなケースもあり、マンション自体の価値を上げていくこともできます。


何戸以上あると安心できるのか?
明確な基準はありませんが、弊社では過去の経験上、総戸数は少なくとも30戸以上ある物件をおすすめしております

大きければ大きいほどいいというわけではありませんので、「小さすぎるマンションは要注意」とご認識いただくと良いかと思います。


総戸数が小さい物件のチェックポイント
では、希望のエリアで総戸数が小さいマンションしかない場合にはどうすれば良いのでしょうか?総戸数が小さいマンションであっても優良な物件は存在しますので、以下のチェックポイントを確認すると良いでしょう。


□管理費・修繕積立金の額は妥当かどうか?
管理費や修繕積立金の額が相場と比べて異常な金額設定になっていないかどうかをチェックしましょう。おおよそ、専有面積の㎡あたり200円くらいが相場となりますので、仮に70㎡程度の物件の場合は管理費:14,000円/月、修繕積立金:14,000円/月前後、合計28,000円/月程度が妥当な額となります。


□今後の管理費・修繕積立金の値上げ予定が無いかどうか?
現在の管理費・修繕積立金が妥当な金額であったとしても、将来的にどんどん値上がりしていってしまうリスクもあります。

不動産会社が管理会社より取得する「重要事項調査報告書」という書類の中に、管理費や修繕積立金の今後の値上げ予定等の情報が記載されているので、確認すると良いでしょう。


□長期修繕計画がきちんと策定されているかどうか?
多くのマンションにおいて、将来、どんな工事をどのくらいの予算をかけて行うのかが管理組合で検討されています。その内容をまとめたものを長期修繕計画といいますが、きちんとそのマンションで長期修繕計画が策定されているかどうかもチェックするようにしましょう。


□管理組合の総会議事録を確認し、大きな問題が起きていないかどうか?
管理組合の総会でどのような議論がなされたか、議事録が保管されている物件が多いです。管理状態に不安があるマンションの場合は、不動産会社より総会の議事録を数年分入手し、内容を確認しましょう。修繕積立金の値上げについての議論や、古いマンションの場合ではマンションの建て替えについての議論がされている場合もあります。


もし、売主さんが居住中の物件の場合は、直接売主さんに管理組合の運営状況などを確認していただくと、より具体的な状況について知ることができるでしょう。

もちろん、あまりネガティブなことは教えていただけない可能性が高いので、自分自身でしっかりとチェックするようにしましょう。


全ての30戸未満のマンションがリスクが高いかというと、そうとは言い切れませんが、やはりある程度の規模があるマンションの方が安心感が大きいケースが多いので、弊社ではできるだけ規模の大き目の物件を選ばれることをおすすめしております。


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