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物件の売買契約の流れ〜物件決定から契約当日まで〜

2018年06月23日

今回は気に入った物件が見つかって、実際に売主さんと売買契約を結ぶまでの具体的な流れについてご説明します。

気に入った物件が見つかったら?

物件の内見をし、気に入った物件が見つかったら売主さんに対して購入の意思を示す「買付証明書」という書面を不動産会社経由で提出します。これを不動産業会では一般的に「申し込み」といいます。

その買付証明書には希望価格や物件の引き渡しの希望時期などを記載し、その書面をもって売主さんと諸条件について交渉することになります。一度のやり取りで決まる場合もあれば、何度かやり取りを行うこともあります。例えば「価格は安くするので、瑕疵については免責にして欲しい」といった条件が売主さん側から提示されることもあります。

★注意ポイント★
住宅ローンの事前審査が承認されていないと申し込みを受け付けていただけない場合があり、場合によっては他の検討者さんに先を越されてしまうリスクがあります。スムーズにお申し込みをするためにも、早めに事前審査の申請をしておくと良いでしょう。不動産会社が提携している金融機関だと、早くて2〜3日で事前審査の結果が出てきます。

諸条件の交渉ができたら次は売買契約

売主さんと諸条件についての交渉がまとまったら、次は売主さんとの売買契約の締結となります。申し込みをした次の週末までには契約を締結することがほとんどです。
いきなり物事が進むので、不安を感じられる方もいらっしゃいますが、すぐに売買契約を締結しないと、他の検討者の方からも申し込みが入ってしまうリスクがあるため、特に人気物件の場合は早めに売買契約を締結することをおすすめします。

売買契約って何をするの?

売主さんと売買契約の日程について調整をし、いよいよ売買契約の締結です。
売買契約は売主さん側の不動産会社さんのオフィスの会議室で実施することが多いです。
当日は売主さん、買主さん、両者の不動産会社の担当者の四者が集まります。

★注意ポイント★
ご夫婦それぞれでペアローンを組まれる場合など、ご夫婦それぞれから資金を出して物件を購入する場合、売買契約は夫婦共同名義でのご契約となります。
その場合はご夫婦ともに売買契約の場にお越しいただく必要がありますので、注意が必要です。

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【売買契約日のお持ち物】
・ご実印
・運転免許証などの顔写真付き身分証明書
・手付金
・契約書に貼り付ける収入印紙代
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★注意ポイント★
一定の金額以上の取引で交わされる契約書には収入印紙を貼り付ける必要があります。その収入印紙代は契約の当事者が負担する必要があります。
5000万円以下の物件の場合は1万円、5000万円超1億円以下の物件の場合は3万円、1億円超5億円以下の物件の場合は6万円がそれぞれ必要となります。(※平成32年3月31日までに作成されるもののみ上記金額への軽減措置が適用されます)
通常は不動産会社の担当者さんが手配しますので、契約当日は代金のみをご持参いただくことになります。

参加者が集まりましたら、物件の重要事項説明を行います。不動産会社の担当者が重要事項説明書を一ページずつ詳しく説明していきます。もちろん、聞いていて疑問点や不安な個所があれば随時質問することができます。

★注意ポイント★
売買契約当日に売買契約書や重要事項説明書を初めて見るというケースも多いかと思いますが、可能であれば不動産会社に依頼をして、事前に送ってもらい、各書類に目を通しておきましょう。専門用語が多くてなかなか理解できない個所もあるかと思いますが、不明な点は事前に不動産会社の担当者に聞いておくと安心です。

重要事項説明が終わったら、次は売買契約書の説明になります。また、同時に物件に付属している設備の状況について記された「設備表」や物件の故障個所などが記された「物件状況等報告書」の説明も行います。売主さんと売買の諸条件について確認をし、問題がなければ、売買契約書や重要事項説明書に署名・捺印を行います。

★注意ポイント★
この時に押印する印鑑は印鑑登録がされた「実印」が必要となりますので、印鑑登録がまだの方は早めに行うようにしましょう。契約時には印鑑証明書等は不要ですので、契約日までに印鑑登録が間に合わなくても問題はございません。銀行のローンの本審査の際に印鑑証明書の提出が必要なので、それまでには印鑑登録手続きを済ませる必要があります。

署名・捺印が終わると、手付金の受け渡しとなります。

手付金って何?いくら必要?

手付金というのは売主さんに対して一時的に預ける金銭になります。
売買契約書にも記載されていますが、万が一、売主さんや買主さんが契約締結後にこの契約を解除したいとなった場合に、買主さんは支払った手付金を放棄すれば、契約を解除できます。

逆に売主さんが解除したいとなった場合は、受領した手付金を買主さんに無利息で返還し、さらに手付金と同額の金銭を買主さんに支払うことで契約を解除することができるようになります。

手付金の相場は物件価格の5%が相場です。例えば3000万円の物件の場合は150万円が必要となります。場合によっては売主さん側から物件価格の10%を要求されることもありますが、手付金の額についても交渉は可能なので、売主さんが言う額に必ずしも従う必要はありません。

★注意ポイント★
残念ながら不動産業界は未だに非常にアナログな業界のため、手付金はご契約当日に「現金」でお持ちいただく必要があります。
ATM等では一度に引き出せる金額の上限が決まっているため、基本的には平日の日中に銀行の窓口で引き出しておいていただく必要があります。大金を持ち歩くことになりますので、移動の際は注意が必要です。

★注意ポイント★
物件の契約段階ではまだ住宅ローンの融資はされていない状態ですので、この手付金は今の貯金の中から支払う必要があるため、注意が必要です。つまり、最低でも物件価格の5%程度の貯金等の現金資産がなければ物件を購入することができません。

手付金の受け渡し後、解散

手付金の受け渡しが完了し、売主さんが金額に間違いがないか確認ができましたら、売主さんから手付金の領収書を受領し、売買契約の手続きは完了となります。

以上が売買契約当日の流れとなります。所用時間はおおよそ2〜3時間程度となります。
売主さんとお会いできる数少ない機会ですので、近隣の情報など、気になることがあればその場でご質問いただくと良いかと思います。


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