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リノベーションに適した中古戸建の探し方・選び方のコツ①【ローン編】

2016年07月28日

今回は、リノベーションに適した中古戸建の探し方や選び方のコツについて。マンションに比べて戸建ての場合は住宅ローンを利用する場合には選択できない(ローンが通らない)可能性が高い物件があります。その見極め方は比較的簡単ですので、まずはそれを知ったうえで物件探しをしていくことが大切です。

再建築不可の物件

最初に除外しなくてはいけないのは「再建築不可」の物件です。

通常、建物を建てるための土地は建築基準法上の「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接道」している必要があります。その接道条件を満たしていない物件の場合、その土地に新たに建物を建てることができません。このことを「再建築不可」といいます。

中古戸建て物件の場合には、最初から接道条件を満たしていない物件や様々な理由で接道条件を満たせなくなった土地に建っているものが比較的多く存在します。このような物件は売り出し価格も安いのですが、基本的に住宅ローンを組むことができません。

また、前面道路の幅が4m未満のところでは、「セットバック」といって道路の幅を4m確保できるように建物を建てられる範囲が制限されます。

中古住宅で既にセットバック部分に建物や塀がある場合のリノベーションではその限りではありませんが、リノベーションの規模によっては減築が必要になる場合もありますので注意が必要です。


建ぺい率・容積率のオーバー

次に物件の「建ぺい率」と「容積率」がオーバーしていないかどうかをチェックします。

建ぺい率とは、敷地面積に対する「建築面積」の割合です。100㎡の土地で建ぺい率が60%であれば、その土地の60%に建物を建てることができます。

一方で容積率とは敷地面積に対する「延床面積」の割合です。延床面積とは、すべての階の面積を足し合わせた面積のことをいいます。100㎡の土地で容積率が100%なら延床面積100㎡の建物が、200%なら200㎡の建物を建てることができます。

残念ながら建ぺい率や容積率をオーバーしてしまっている物件はかなり多く存在します。

建ぺい率・容積率を大幅にオーバーしてしまっている物件の場合、住宅ローンの審査が通らない場合が多いため注意が必要です。オーバーしている分が10%程度であれば条件によっては審査が通る場合もありますので、建ぺい率・容積率を土地の面積や建物の建築面積・延床面積で計算してみると良いでしょう。

借地権の物件

最後に「土地の権利」を確認します。土地の権利には主に「所有権(しょゆうけん)」「借地権(しゃくちけん)」「底地権(そこちけん)」があります。まずはそれぞれの内容からみていきましょう。

①所有権
所有権はその名のとおり「土地を所有する権利」です。流通している中古物件のほとんどがこの「所有権」の物件となります。物件を購入すれば土地も中古物件も自ら所有することができます。所有者になるとその土地や建物を自由に売買することができ、固定資産税や都市計画税を支払う義務が発生します。

②借地権
借地権とは「地主さんから土地を借りる権利」です。借地権の種類には「地上権」と「賃借権」があります。「地上権」は地主さんの承諾なく地上権の譲渡や賃貸をすることができます。「賃借権」は譲渡や転貸、建物の建替えには地主の承諾や承諾料の支払いが必要になります。どちらの権利の場合でも借地権の土地の場合には、継続して地主さんへ毎月「地代(ちだい・じだい)」を支払う必要があります。地代は地主さんと借地権者の間で決められ、固定資産税や都市計画税は土地の所有者である地主さんが支払うため所有権の物件に比べるとランニングコストが安くなりますが、借地期間終了後、更新する場合に「更新料」という費用がかかる場合があるので注意が必要です。

③底地権
底地権とは、上記の借地権が付着されている土地の地主さんが保有する権利のこと。底地権を購入をしても借地権がある場合には自らが住むことができないため、マイホームの目的に合った土地ではありませんので候補から外しましょう。

借地権や底地権の物件は、所有権の物件に比べ価格が安いのが特徴なので、ポータルサイト等で検索していると目を引く場合もあります。借地権はとても人気のエリアで探している場合やイニシャルコストを最大限抑えたい場合にはメリットがありますが、住宅ローンの審査が通りにくいケースが多く、仮に購入ができた場合でも将来的に売却する時などに苦労するリスクもあることを知っておいた方がよいでしょう。

物件情報をよく見て、理解することが大切

住宅ローンを利用してマイホームを取得しようとしている人は、上記のようなローンが使えない物件や通りにくい物件に注意する必要があります。内見をしてみてとても良い物件と思っても、思わぬ落とし穴がありますので、購入を決断してから気付くということがないように事前にしっかりと物件情報を見て、理解しておくことが大切です。

再建築の可否や建ぺい率・容積率、土地の権利などの情報はポータルサイトや物件チラシの概要欄に記載されているので必ずチェックしましょう。様々な状況を想定し、長い目で考えた物件選びをしていきましょう。

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