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住宅ローンの「フラット35」って何?

2015年03月22日

住宅を購入する方の多くが「住宅ローン」を組まれます。住宅ローンには実に様々な金融機関や商品の選択肢が存在しますが、今回はその中のひとつ、「フラット35」について解説させていただきたいと思います。


フラット35とは?

フラット35というのは銀行などの民間金融機関と「住宅金融支援機構」が提携して提供している住宅ローンのことで、「長期間で借りることができ、完済まで金利がずっと変わらない」ことが特徴です。

フラット35を取り扱う代表的な会社は「ARUHI」や「住信SBIネット銀行」「イオン銀行」、「みずほ銀行」や「りそな銀行」などのメガバンクでも取り扱いがあります。

また、一般的な住宅ローンでは必要な「保証料」が不要で、「保証人」を立てる必要もありません。
一般的な住宅ローンにかかる保証料の金額は金融機関によって異なりますが、一般的には1000万円につき20万円(2%)程度がかかります。

仮に4,000万円を借り入れた場合には保証料は80万円と、意外と高額になります。

一方で融資手数料(事務手数料)は¥32,400の場合が多いです。


フラット35の場合は保証料がかからない代わりに、融資手数料(事務手数料)が借入額の0.8%〜2.16%程度かかってきます。

この融資手数料の金額は金融機関によって異なります。

中古マンション購入でも使える

このフラット35ですが、一定の条件を満たせば中古マンションの購入の際にも利用することができます。

【中古マンション購入の場合の条件】
■ 申込時の年齢が70歳未満である
■ 床面積が30㎡以上である
■ 物件の価格が税込1億円以下である
■ 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している
■ 旧耐震基準のマンションの場合は住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合している

上記の条件を満たしていることを証明した「適合証明書」があればフラット35を申込むことができます。

(※この適合証明書は「耐震基準適合証明書」とは別のものになります)

では、適合証明書がなければ自分で専門機関に依頼して適合証明書を取得しなければならないのか?というと必ずしもそうではありません。一定の条件を満たした一部の中古マンションでは、適合証明の手続きが省略できる場合もあります。

検討しているマンションが適合証明を省略できるマンションかどうかは以下のフラット35の公式サイト内で検索をすることができます。

中古マンションらくらくフラット35 物件検索


リノベーション費用もまとめられる

また、このフラット35ではリノベーションの費用もまとめて組む事ができます。それが「フラット35(リフォーム一体型)」です。

2015年4月20日より取り扱いがスタートしました。
以前もフラット35リフォームパックといったローンがありましたが、リノベーションの費用についてはフラット35ではなく金融機関側のローンで組む必要がありました。

今回のリフォーム一体型ではリノベーション費用もまとめて一本でローンを組めるようになっており、利便性が高くなっています。

リフォーム一体型のフラット35ではリノベーション費用も含めて上限8,000万円まで借り入れることができます。取り扱い手数料などはフラット35を申し込む金融機関によって異なりますが、例えば日本モーゲージサービスの「MSJ<フラット35>リフォーム一体型」のローンの場合は手数料定額のプランの場合は50,000円(税別)、手数料定率のプランの場合は借り入れ金額の1.945%(最低15万円(税別))となります。

金利は2015年4月27日現在、手数料定額のプランは1.540%、手数料定率のプランは1.790%と非常に低い金利水準になっています。

リノベーションをする前の時点ではフラット35Sの基準を満たしていなかった物件であっても、リノベーションをしたことによってフラット35Sの基準を満たす性能に向上した場合はフラット35Sを適用することが可能となります。

フラット35リフォーム一体型が利用できる金融機関は以下のリンクよりご確認ください。

フラット35リフォーム一体型の詳細
フラット35リフォーム一体型の取り扱い金融機関一覧


フラット35はどんな人におすすめ?


フラット35は長期固定金利になりますので、将来の金利上昇リスクを心配される方にはおすすめです。


また、フラット35は一般的な金融機関に比べて審査の基準が優しいので、メガバンクや都市銀行のローンの審査が通りづらい方は選択肢の一つになります。

フラット35は団体信用生命保険への加入も「任意」のため、健康上の不安がある方にとっても有力な選択肢になるかと思います。



以上がフラット35の解説となります。もし中古マンションを購入してリノベーションする方はフラット35も検討する先のひとつの選択肢として覚えておくとよいでしょう。

住宅ローンは必ずしも物件を購入した不動産会社の紹介先の金融機関で組む必要はありません。最近では様々な住宅ローン商品のメリットとデメリットを比較できるサイトなどもありますので、ご自身にもっとも適した住宅ローンを選択するようにしましょう。

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