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リノベーションに適した中古マンションの探し方・選び方のコツ②【築年数編】

2015年03月12日

中古マンションを探す際に皆さんが気にされるポイントとして「築年数」があります。もちろん、立地や広さによって価格はまちまちですが、おおよそ築年数が浅いマンションだと値段が高くて、築年数が古ければ古いほど値段が安くなっていきます。

1981年(昭和56年)6月以降のマンションがいい?

では、どの程度の築年数のマンションを購入するのが良いのか?ということになってきますが、リノベーションラウンジ東京では基本的に【1981年6月1日以降に建築確認が申請されたマンション】をおすすめさせていただいております。

マンションなどの建物を立てる場合、建設工事を開始する前に建築主が建築確認を申請する必要があります。

1981年6月に建築基準法が改正され、耐震強度の最低基準が引き上げられました。建築業界では1981年6月1日以降に建築確認が申請された建物のことを「新耐震基準」、それ以前の建物を「旧耐震基準」と呼び、区別をすることになりました。

築年月=建築確認申請承認月ではない

ここで気をつけないといけないのが、不動産情報サイトや、不動産会社からもらう資料の中に記載されている「築年月の日付」が、「建築確認が下りた日」とは同一ではないということです。

築年月というのは、そのマンションが完成した月のことをいいます。なので、築年月が1982年のマンションだったとしても、建築確認申請が1980年に行われたマンションは旧耐震基準で設計されている可能性があるということになります。

本当にそのマンションが1981年6月以降に建築確認が申請されたかどうかについては、そのマンションが所在する市役所や区役所の建築指導課に問い合わせることで確認することができます。

旧耐震基準時代のマンションは良くない?

では、旧耐震基準のマンションはすべて耐震強度が弱いのかというと必ずしもそうではありません。

建築基準法で定められている耐震基準というものはあくまで「これ以上の強度で建てなさい」というものですので、基準値以上で建てたとしてもなんら問題はありません。1981年5月以前に建築申請が下りたマンションでも今の新耐震基準を満たしているマンションは存在します。

しかし、そのマンションの耐震強度がどの程度なのかは一般の方にはなかなかわからないことです。もちろん、一部のマンションではきちんとお金をかけて「耐震診断」を行い、耐震強度が証明されているものもあります。

しかし、数多く存在する旧耐震基準時代のマンションの中で、耐震診断を受けて強度が証明されているマンションを探すのはなかなか難しいことです。(本来はそれらの情報が蓄積され、一般のお客様でも検索可能になっている状態が望ましいのですが、残念ながら今はまだその状態ではありません・・・)

旧耐震基準時代のマンションは売りにくい?

また、今現在の日本の中古マンション市場はそういった状態にあるので、中古マンションを探している方の多くが「新耐震基準を満たしたマンション」といった条件で物件を探しており、1980年以前のマンションはそもそも検討候補に入れないという方も多いかと思います。

つまり、旧耐震基準のマンションを購入した場合は、数年後に売却しようとした時に、新耐震基準のマンションに比べて売りにくくなることがリスクとして予想されます。

住宅ローンが長期で組めないリスク

また、築年数が古すぎると住宅ローンを組む際に借入期間の条件が厳しくなり、35年などの長期間で借り入れができなくなる可能性がありますので、注意が必要です。

住宅ローン控除が受けられない

そして、多くの方が購入時に気付きづらいポイントとして「住宅ローン控除」が受けられないというデメリットがあります。

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした物件の場合、住宅ローンの年末残高の1%が10年間にわたって所得税・住民税から控除されるという制度のことです(平成29年12月まで適用)。

中古マンション購入の場合、住宅ローン控除を受けるための条件として「取得の日以前25年以内に建築されたもの」でなければならないという決まりがありますので、旧耐震基準のマンションだとこの住宅ローン控除を受けることができなくなってしまいます。


以上の理由から、中古マンションを選ぶ際は基本的に【1981年6月1日以降に建築確認が申請されたマンション】を選択することが望ましいといえます。

ただし、その物件そのものは世界に1つしか存在しませんので、もし旧耐震基準時代のマンションで立地が良くてとても気に入ったマンションが見つかったというような場合は、すぐに契約をするのではなく、そのマンションで過去、耐震診断がなされていないかどうかを不動産会社さんに確認したり、専門家にインスペクションを依頼することをおすすめします。

また、同時にマンション全体で行った大規模修繕の履歴や、今後の修繕計画についても確認し、そのマンションがどの程度しっかりと管理・メンテナンスがされていて、この先どの程度寿命がもちそうかを、きちんと確認することが大事です。

物件探しは本当に難しいと思いますが、人生で最も大きな買い物ですので、買った後に後悔しないためにも慎重に選ぶようにしましょう。

【リノベーションに適した中古マンションの探し方・選び方のコツ集】
①物件の探し方編
③構造編
④二重床・二重天井編
⑤耐震性編
⑥物件の広さ編
⑦管理編
⑧眺望編

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