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中古物件購入にかかる費用ってどのくらい?

2015年03月03日

今回は中古物件を購入する際にかかる費用について詳しく説明させていただきます。

新築物件でも同様ですが、住まいを購入する際には物件そのものの価格以外にも様々な費用がかかります。いざ購入しようとした際に「こんなにかかるの!?」と驚かないためにも、あらかじめ把握しておき、購入に備えて資金を準備しておくことが重要です。

では、実際に中古物件を購入する際にかかる費用について詳しく説明していきたいと思います。


こちらの図が新築物件・中古物件それぞれを購入する際に必要になる費用の内訳です。物件価格以外にも様々な費用がかかってくることがわかるかと思います。

物件を購入する際にかかる費用は新築物件と中古物件では異なります。

新築物件にあって中古物件にない費用には「申込証拠金」や「消費税」、「修繕積立基金(※マンションの場合)」があります。逆に中古物件にあって新築物件にない費用には「仲介手数料」やリフォームやリノベーションをする場合の「リフォーム費用」があります。
※売主が不動産業者のリノベーション済み物件などの場合は中古物件であっても消費税がかかります。

では、それぞれの費用について細かくみていきましょう。

物件価格

物件そのものの価格です。不動産のインターネットサイト等で大きな文字で表示されている物件価格のことです。

新築マンションはほとんど値引きがされることはありませんが、中古物件の場合は多くが「個人」が売主になりますので、値引き交渉ができることがあります。

売主さんの立場で考えるとわかりやすいですが、今住んでいるお住まいを売却する際に不動産会社に相談をしにいきますが、その際に「いくらくらいで売り出しますか?」というようなお話になります。

不動産会社はその近隣エリアで売り出されている物件の価格やそのマンションの過去の成約事例などをもとに、大体どの程度の金額設定が妥当なのかを見極めますが、基本的には売主さんの希望売却価格も重視しますので、「相場より少し高めですが、まずは●●万円くらいで出してみて反応をみてみましょう。」といった話になるケースも多いかと思います。

ですので、売りに出されている価格が少し予算オーバーであっても、売主さんと価格交渉を行うことで値下げを承諾して頂けることもあります。

しかし、むやみやたらに「値下げしてください。」と言っても売主さんにご納得いただくことはできません。価格交渉をする場合は、きちんと正当な理由をもって交渉するようにしましょう。例えば「リノベーションをするので、お風呂やキッチンなどの設備については瑕疵担保は免責で良いので、○○万円にしてほしい」や「住宅ローンがどうしても○○万円までしか組めなくて予算オーバーになってしまうため、○○万円だったら購入できるのですが・・・」といったような理由が挙げられます。不動産会社の担当者さんと相談した上で、その担当者さん経由で売主さんに交渉していただくのが一般的です。

仲介手数料

仲介手数料は新築物件の購入の場合にはかからないことが多いですが、中古物件の場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。売主が不動産会社のリノベーション済みの物件でも同様に手数料は発生します。

仲介手数料の金額は宅地建物取引業法という法律によって定められています。物件価格が400万円以上の物件の場合は【(物件価格×3%+6万円)+消費税】が仲介手数料の上限になっています。たとえば4000万円の物件を購入した場合は4000万円×3%+6万円になりますので、仲介手数料の上限は126万円となります。

また、仲介手数料には消費税もかかるので、4000万円の物件を購入した場合は、126万円+消費税8%=136万800円が仲介手数料としてかかってくる費用となります。

しかし、この3%+6万円という基準はあくまで「上限」ですので、必ずしもその金額でなければならないという決まりではありません。ただ、現状はほとんどの不動産会社においてこの上限金額が仲介手数料とされています。

消費税

新築マンションを購入する場合は物件価格に消費税がかかってきます。(インターネットサイトなどで表示されている物件価格は消費税込みで表記されています。)中古マンションの売買の場合は、売り主が「個人」の方であるケースが多いですが、個人間の売買の場合には消費税がかかりません。

もちろん、不動産会社が仲介で間に入っていたとしても、売買はあくまで個人間になりますので消費税はかかりません。

売買契約印紙税

不動産の売買契約を締結する際に必要となる税金です。不動産売買契約書の場合、契約金額(契約書に記載された金額)が1000万円以上5000万円以下の場合は印紙税は2万円ですが、平成32年3月31日までは1万円になる軽減措置がとられています。

また契約金額が5000万円以上1億円以下の場合は印紙税は6万円ですが、平成32年3月31日までは軽減措置によって3万円となります。

住宅ローン契約印紙税

こちらは住宅ローン契約を締結する際に必要となる税金です。ローン契約書の場合、契約金額(契約書に記載された金額)が1000万円以上5000万円以下の場合は印紙税が2万円となります。5000万円以上1億円以下の場合は6万円となります。

住宅ローン借入費用

ローン契約を締結する際には【融資事務手数料】【保証料】【団体信用生命保険料】などが必要となってきます。

【融資事務手数料】は金融機関から住宅ローンを借り入れる際に必要となる手数料で、金額は金融機関によって異なりますが、一般的には3〜5万円程度になります。事務手数料には契約時に数万円を定額で支払うものと、融資額の数%という定率で支払うものがあります。

定率の場合は手数料が高くなってしまうこともありますので注意が必要です。金融機関によっては手数料無料の場合もあります。

【保証料】は万が一、住宅ローンの返済ができなくなった際に、代わりに金融機関への返済を行ってくれる保証会社に対してあらかじめ支払う金額です。保証料も金融機関によって異なりますが、1000万円につき20万円というのが相場になります。

融資の際に一括で支払う場合と、金利に上乗せされる場合などがありますので、金融機関を選ぶ際には確認するようにしましょう。フラット35の場合は保証料が0円というメリットがあります。

ちなみに、保証会社は代わりに金融機関に対して返済をしてくれるというだけであり、ローン契約者の返済の義務がなくなるわけではありませんので注意が必要です。

【団体信用生命保険】は初めて住宅を購入する方には聞き慣れない言葉かと思います。万が一、住宅ローンの契約者が返済中に死亡したり、高度障害状態になってしまった際に、ローンの残額が帳消しになる生命保険のことです。

保証会社による保証の場合は返済の義務がなくなりませんが、団体信用生命保険の場合は返済の義務がなくなります。民間銀行の住宅ローンの場合は基本的に団体信用生命保険への加入が必須となります。

フラット35の場合は加入は任意ですが、通常の生命保険に比べると効率の良い保険ですので、加入できる方は加入しておくことをお勧めします。

火災保険料・地震保険料

マンションのエントランスや廊下などの共用部は基本的にマンションの管理組合で保険に加入するのが一般的ですが、居室内の専有部分については居住者が任意で保険に加入することになります。住宅ローンを借り入れる際に、火災保険への加入を義務付けている金融機関が多いです。

火災保険という名前なので、火事が起きた時だけに有効なのか?というとそうではなく、火災以外にも風災、雪災、水災、水漏れ、盗難、破損、汚損など、様々な事故に対応できる火災保険が一般的です。オプションで補償範囲を広げたり狭めたりすることができますので、それぞれの保険会社の補償内容を確認するようにしましょう。

登記費用

物件を購入した際にはその建物の権利を明らかにするために、法務局において登記手続きを行います。その際に支払う税金を登録免許税といいます。中古物件の場合は所有権が前に所有していた方(売主さん)で登録されていますので、「所有権移転登記」というものを行って、そのマンションが自分の持ち物に変わったことを記録します。

中古マンション購入の場合の所有権移転登記の登録免許税は【不動産価額×2%】ですが、現在は軽減措置がとられており、2020年3月31日の登記までは0.3%が適用されます。

ここでいう不動産価額というのは固定資産課税台帳に登録されている評価額のことをいいますので、実際の物件購入価格とは異なります。

この軽減措置を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

■ 個人の住宅用で床面積50㎡以上の家屋
■ 中古住宅の場合は築後25年以内(木造は20年以内)のもの、又は一定の耐震基準に適合するもの

この登記手続きは基本的に司法書士にお願いすることになりますので、司法書士への報酬が別途必要となってきます。司法書士報酬は、司法書士によって異なりますが、だいたい8万円〜15万円程度が相場といわれています。

不動産取得税

名前の通り、不動産を取得した際にかかる税金のことです。不動産取得税は住宅を購入した後、約6ヶ月〜1年半程度で各都道府県から「納税通知書」が届きますので、それに従って納付します。

現在は不動産取得税の軽減措置がとられており、中古住宅購入の際の不動産取得税の計算方法は以下の通りとなっています。

【建物の不動産取得税の計算方法】

不動産取得税=(固定資産税評価額—控除額)×3%

固定資産税評価額は上記でもお伝えした通り、物件購入価格のことではありません。国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて決定されます。おおよそ土地は地価公示価格の70%、建物は建築費の50〜70%になることが多いです。この固定資産税評価額は3年に1度更新されます。

控除額は建物ができた日によって変わります(下表参照)

また、この軽減措置を適用するためには以下の条件を満たす必要があります。

■ 買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得であること
■ 課税床面積が50㎡以上240㎡以下であること
■ 次のいずれかに該当するものであること

①マンション等の耐火建築物は25年以内、木造等の耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること
②昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
③①、②に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること
④新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること


【土地の不動産取得税の計算方法】

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)—控除額(下記AかBの多い方の額)

A:45,000円
B:(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%

また、この土地の不動産取得税の軽減措置が適用されるためには以下の条件を満たす必要があります。

■ 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
■ 取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること(土地先行取得の場合)
■ 土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)


上記のように不動産取得税の計算方法は非常に複雑ですので、もし詳細を確認したい場合は市役所や区役所、あるいは専門家等に確認することをお勧めします。

都市計画税・固定資産税

住宅を購入した場合にかかってくる税金のひとつが都市計画税と固定資産税です。毎年1月1日時点の物件の所有者に対して市区町村(東京23区は東京都)が課税する税金のことです。

こちらも毎年5月頃に、その年の1月1日時点の所有者に市区町村から納税通知書が届くので、その内容に従って納税することとなります。それぞれの税率は決まっており、計算方法は以下の通りとなります。

■ 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
■ 都市計画税:固定資産税評価額×0.3%
※税率は市区町村によって異なる場合があります。

居住用の住宅の場合、固定資産税、都市計画税の軽減措置の特例があります。

【固定資産税の評価額の軽減】
① 200㎡以下の小規模住宅用地・・・評価額×1/6
② 200㎡を超える住宅用地・・・評価額×1/3
※200㎡を超える住宅用地でも200㎡までの部分は小規模住宅用地となり1/6となります。

【都市計画税の評価額の軽減】
① 200㎡以下の小規模住宅用地・・・評価額×1/3
② 200㎡を超える住宅用地・・・評価額×2/3

マンションなどの集合住宅の場合は敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判定します。

この固定資産税と都市計画税は1月1日時点の所有者に対して課されますので、年の途中で中古マンションを購入した場合は、引き渡しの日から年末までの残日数の日割り分を計算して清算することとなります。

・1月1日〜お引き渡し日前日までの分・・・売主さん負担 ・お引き渡し日〜12月31日までの分・・・買主さん負担
以上が、中古マンションを購入する際にかかる費用です。様々な費用があり、うんざりしてしまった方もいらっしゃると思います。複雑な計算式や特例などがあり、ご自身で全て把握して計算するのはなかなか大変です。

基本的には自分で申請しなければならないようなものはなく、不動産会社や司法書士、市区町村などが対応してくれますので、購入する際にはどういった費用がどの程度かかって、それぞれの相場はどのくらいか、という事を把握しておく程度で良いかと思います。

予算ぎりぎりで物件を購入して、後々かかってくる費用の支払いの負担が大きくて大変になるといったことは避けるようにしましょう。

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