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中古物件購入+リノベーションでも使える?住宅ローン減税制度・住宅ローン控除って何?

2015年02月24日

今回は住宅を購入した際に利用できる、「住宅ローン減税制度(住宅ローン控除)」についてご説明したいと思います。

住宅を購入する際、多くの方が金融機関で住宅ローンを組まれます。数千万円単位の借り入れになりますので、借入期間35年間のフルローンでも毎月の返済額が10万円以上という方も多いのではないでしょうか。

住宅を購入すると、ローンの返済とは別に、賃貸の時には支払うことのなかった不動産取得税や登録免許税、固定資産税や都市計画税などの税金がかかってきます。そのような住宅購入の際の負担を軽減するために、住宅の購入者に対してさまざまな支援制度が設けられています。

本日はその中のひとつ、「住宅ローン減税制度」についてご説明していきたいと思います。


住宅ローン減税制度とは


住宅ローン減税制度の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、毎年、年末時点での住宅ローンの残高または、住宅取得対価のうち少ない方の金額の1%が10年間にわたって所得税から控除されるという制度のことです。(ほとんどの場合は住宅ローンの残高で計算することになります)そして、金額の1%の額が所得税額を上回った場合は、住民税からも一部控除されます。

例えば年末の住宅ローンの残高が2,500万円あったとすると、2,500万円の1%、25万円が所得税から控除されます。

住宅ローン残高って?

住宅ローンの年末残高ってどうやったらわかるの?と思う方もいらっしゃると思いますが、住宅ローンを組んでいる金融機関から毎年「住宅ローン残高証明書(金融機関によって名称は異なります)」という書類が自宅に届きますのでご安心ください。その書類に記載されている金額が年末時点での住宅ローン残高になります。

平成33年12月31日までは最大控除額400万円(40万円×10年間)、控除率は1%になりますが、これは8%の消費税がかかる新築物件等の売買の場合に該当します。個人の方が売主の中古物件を購入された場合には消費税がかからない(個人間の売買には消費税がかかりません)ため、最大控除額は200万円(20万円×10年間)となります。中古物件であっても、「リノベーション済み物件」のように、売主が不動産業者等の法人である場合はその物件価格に8%の消費税が課されるため、住宅ローン控除の最大控除額は400万円となります。
例えば、消費税のかからない中古物件を購入された方の場合は、年末の住宅ローン残高が仮に3,000万円とすると、3,000万円の1%は30万円ですが、上限は20万円までですので、控除される金額は20万円となります。

年間の所得税額が30万円だった場合、控除しきれなかった残りの10万円については "住民税" から控除されることとなります。

住民税から控除できる金額の上限も決まっており、平成33年12月31日までは13万6,500円/年(前年課税所得×7%が限度)となります。

制度を利用するための条件

また、この住宅ローン控除・住宅ローン減税制度を利用するには以下の条件を満たす必要があります。

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① 自分が住む為の住宅であること
② 購入してから6ヶ月以内に住み始めること
③ 適用を受ける年の12月31日まで継続して住んでいること
④ 控除を受ける年分の合計所得金額が3000万円以下であること
⑤ 購入した住宅の床面積が50㎡以上であること(登記簿上の専有部分の床面積※内法面積)
⑥ 床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
⑦ 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
⑧ 住み始めた年とその前後2年ずつ、合計5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税特例などの適用を受けていないこと
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上記の条件を満たす場合には制度を利用することができます。

中古物件購入やリフォーム・リノベーションでも使える

中古物件の購入で住宅ローン控除・住宅ローン減税制度を利用するには追加で以下の条件を満たす必要があります。

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⑨ マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
⑩ 木造戸建物件など耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
⑪ ⑨または⑩に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること。
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この25年以内や、20年以内という基準は原則、物件の登記簿謄本に記載されている「建物が新築された日付」〜「所有権の移転登記がされた日付」になります。

もし所有権の移転の日付と実際に引き渡しを受けた日が異なる場合はそれを証明できる書類があればその日程が適用されるようですが、移転登記をされる前に引き渡しを受けるケースは少ないかと思いますので、基本的には登記簿謄本に記載されている日付で判断されると思っていただいてよいでしょう。
(2019年8月8日(木)15時37分 国税局電話相談センター ツボイ氏確認)


また、大規模なリフォームやリノベーションを行う場合もその金額が減税の対象となる場合があります。適用を受けるためには「リフォーム工事費が100万円以上であること」などの様々な条件がありますので、実施するリフォーム工事が控除の対象になるかどうかは事前に確認するようにしましょう。

住宅ローン控除・住宅ローン減税制度の申請方法

では、どのようにすれば控除を受けることができるのでしょうか?

物件を購入して、入居した年の翌年の確定申告の際にご自身で税務署に対して申請をする必要があります。特に会社勤めの方は毎年年末調整をされているかと思いますので、くれぐれも確定申告をし忘れないように注意しましょう。

確定申告の時期は、原則、収入があった年の翌年の2月16日〜3月15日です。※該当日が土日の場合は翌月曜日の日付になります。

申請の際に必要となる添付書類は以下の通りです。

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・ 確定申告書
・ 住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署で入手・国税庁のHPからも入手できます)
・ 住民票の写し
・ 住宅ローンの年末残高証明書(金融機関から送られてくるもの)
・ 登記事項証明書(=登記簿謄本)
・ 住宅の売買契約書等の写し
・ 所得税額のわかる給与の源泉徴収票
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そして、築25年以上のマンション、もしくは築20年以上の戸建物件を購入した場合には上記に加え、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のうちのいずれか一点の提出が必要となります。購入した住宅の耐震強度を確認するためです。

住宅ローン控除を受けるためには毎年確定申告をしないといけないのかというとそうではありません。確定申告をしなければならないのは初年度のみで、翌年以降は所属している会社の年末調整で申請することができます。

還付金はいつ入金される?

では、還付金はいつごろ入金されるのでしょうか?申請の時期にもよりますが、一般的には申請後1ヶ月〜1ヶ月半で指定の銀行口座に振り込まれます。3月頃に申請をすれば、4月〜5月には入金されるということになります。



以上が住宅ローン減税制度・住宅ローン控除の概要になります。少し複雑ですが、お分かりいただけましたでしょうか?制度を利用することで大きなメリットを受けることができますので、中古物件を購入してリノベーションをする場合でも、必ず申請するようにしましょう。


【参考サイト】http://sumai-kyufu.jp

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